Apakah mungkin untuk memeriksa apartemen sebelum membeli. Bagaimana cara memeriksa apartemen sebelum membeli (detail kesepakatan, dokumen)? Verifikasi hukum apartemen - di mana harus dilakukan

Tinggalkan komentar 6,950

Pembaruan terakhir: 06/02/2018

Anda harus memulai, tentu saja, dengan paspor. Tidak semuanya sejelas kelihatannya pada pandangan pertama. Cara memeriksanya dan apa yang harus dicari akan dijelaskan nanti, di langkah berikutnya. INSTRUKSI– « Memeriksa paspor Anda» .

Tentang otoritas Penjual untuk penjualan apartemen ( apakah dia memiliki hak untuk mengendalikannya), kemudian ditentukan oleh kebetulan data paspor identitas yang telah kami buat, dan data "Subyek Hukum/Pemegang Hak" ditentukan dalam atau di .

Dalam praktiknya, ada kasus ketika sebuah apartemen dijual dengan paspor asli, tetapi pemilik apartemen itu sendiri adalah palsu. Artinya, para penipu mengambil paspor dari pemilik sebenarnya, menemukan seseorang yang mirip dengannya, dan menjual apartemen sesuai dengan dokumen-dokumen ini. Opsi ini dimungkinkan jika pemilik apartemen adalah orang yang kesepian dan termasuk dalam apa yang disebut "".

Perlindungan di sini adalah jajak pendapat biasa dari tetangga tentang apakah Anda mengenal orang ini. Nenek yang sama yang duduk di dekat pintu masuk, atau petugas di pintu masuk, dapat memberikan informasi yang sangat berharga ( Apa yang biasa digunakan petugas penegak hukum?).
Lebih lanjut tentang situasi dengan Penjual dari kelompok berisiko dijelaskan dalam langkah yang sesuai INSTRUKSI Lebih jauh - " Penjual berisiko ».

Kecuali otoritas Penjual, Anda juga harus memverifikasi lengkapnya kapasitas . Ini juga dibahas lebih lanjut, secara berurutan, pada langkah INSTRUKSI– « Kapasitas hukum Penjual ».

Jika orang lain bertindak untuk Penjual, surat kuasa, maka tindakan kami akan seperti yang ditunjukkan di bawah ini pada langkah yang sesuai - " Penjualan apartemen dengan proxy ».

Cek lain yang berkaitan dengan identitas Penjual apartemen adalah memeriksanya untuk kemungkinan kebangkrutan. Lagi pula, menurut hukum, jika pemilik apartemen secara resmi dinyatakan pailit ( atau menjadi demikian dalam waktu satu tahun setelah penjualan apartemen), maka transaksi tersebut dapat menjadi tuntutan kreditur Penjual.

Apa hal terpenting saat membeli apartemen? Menghasilkan uang? Temukan yang cocok? Hal utama adalah tidak jatuh ke dalam cengkeraman scammers! Setiap tahun, puluhan ribu orang Rusia membeli, menjual, mewarisi, mengubah, dan menyumbangkan perumahan. Potensi pasar real estat sangat besar - uang serius berputar di sini, transaksi dilakukan secara aktif dan, tentu saja, scammers memberi makan. Pembelian apartemen yang telah lama ditunggu-tunggu dapat berubah menjadi mimpi buruk jika pemilik baru berada di awan dan tidak mengontrol proses jual beli. Sebelum bermimpi tentang pindah rumah dan memilih wallpaper, pastikan kesepakatan itu legal. Poin kunci dalam pencegahan penipuan adalah memeriksa silsilah apartemen. Prosesnya bisa dipercayakan ke makelar, tetapi lebih baik melakukan semuanya sendiri. Selain itu, sekarang semudah mengupas buah pir: Rosreestr menerbitkan sertifikat real estat secara online. Di portal resmi organisasi, pembeli dapat dengan cepat mendapatkan informasi kunci tentang apartemen baru Anda.

Risiko saat membeli apartemen - apa yang bisa menaungi pindah rumah

Sayangnya, scammers waspada - di industri real estat, ada lusinan opsi penipuan perumahan. Risiko utama yang menunggu pembeli apartemen di pasar sekunder adalah tantangan kepemilikan objek. Seseorang membuat kesepakatan, menerima dokumen untuk apartemen, melakukan perbaikan ... Dan setelah beberapa bulan dia mengetahui bahwa dia bukan satu-satunya pemilik sah temboknya.

Situasi dengan memperebutkan hak atas apartemen dapat muncul:

dalam perselisihan antar ahli waris;
saat membagi properti di antara pasangan;
jika anak-anak kecil terdaftar di apartemen;
jika penjual dinyatakan tidak cakap;
seorang tahanan terdaftar di apartemen;
anggota keluarga penjual yang hilang terdaftar di apartemen;
apartemen digadaikan atau disita.

[…] Pembeli yang layak sering dikecewakan oleh kepercayaan yang berlebihan: mereka mengandalkan intuisi dan kesan dari komunikasi pribadi dengan penjual atau makelar barang tak bergerak dan memeriksa dokumen secara tidak hati-hati, “over the top”. Jangan lupa, beberapa masalah hanya terlihat saat Anda menggali lebih dalam! Pemilik apartemen dapat memiliki dokumen kepemilikan yang nyata dan mata yang sangat jujur, sedangkan meter persegi disewakan selama 25 tahun atau ditahan. Selain itu, pembeli sering mengambil risiko secara sembrono dengan membeli apartemen dengan pembangunan kembali ilegal. Di masa depan, pembelian seperti itu dapat berubah menjadi berbagai masalah - mulai dari denda administrasi dan perbaikan wajib sebelum penjualan perumahan di lelang. Pada saat yang sama, pada awalnya orang tidak membandingkan konfigurasi perumahan yang sebenarnya dengan paspor teknis, atau menerima dokumen palsu dari penjual, atau tidak memikirkan konsekuensi dari akuisisi semacam itu.
Tentu saja, jika restrukturisasi minimal, Anda dapat menutup mata: menggabungkan bak mandi dan toilet kecil menjadi satu kamar mandi yang luas atau menghancurkan lemari built-in tidak akan menimbulkan keluhan serius dari pihak berwenang. Namun, beberapa jenis pembangunan kembali tidak akan pernah disahkan, dan penemuan mendadak mereka mengancam pemilik apartemen dengan masalah besar. Ya, dilarang keras untuk membongkar dinding bantalan, tempatkan kamar mandi atau dapur di atas ruang tamu, gabungkan balkon dengan ruangan, atau gunakan balkon dan loggia untuk keperluan lain (misalnya, pindahkan dapur ke sana). Jika perubahan seperti itu dalam rencana apartemen terungkap, pemilik rumah baru akan berkewajiban untuk mengembalikan semuanya dengan biayanya sendiri. Dan dalam kasus penolakan, pemiliknya akan diusir dan apartemen akan dijual di lelang.

Memeriksa dokumen - cara melindungi diri dari scammers

Pertama-tama, ketika membeli real estat, dokumen kepemilikan diperiksa: sertifikat kepemilikan apartemen. Tetapi selain itu, ada dokumen lain yang harus dipelajari oleh pembeli - kutipan dari Daftar Negara Terpadu Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya (EGRP).

Ekstrak adalah silsilah yang sama dari sebuah apartemen di mana semua transfer kepemilikan, proses atau penangkapan dicatat. Kronologisnya sudah dilakukan sejak tahun 1998, saat register dibuat. Jika apartemen tidak terdaftar dalam USRR, itu berarti tidak ada transaksi yang dilakukan dengannya setelah privatisasi, yaitu, dari sudut pandang hukum, meter persegi ini benar-benar "bersih". Dalam hal ini, hak penjual yang sebenarnya dapat diperiksa dengan mengajukan permintaan ke Departemen Kebijakan Perumahan.

Ekstrak dari EGRP menyatakan:

nomor kadaster (atau bersyarat) dari properti;
tujuan properti;
kotak;
alamat;
informasi tentang pemegang hak cipta;
jenis hak terdaftar;
pembatasan terdaftar (pembebanan) hak, termasuk tanggal dan nomor pendaftaran negara mereka, syarat-syarat pendiriannya, serta data tentang orang-orang yang untuknya mereka didirikan;
Nama lengkap atau gelar orang yang meminta ekstrak.

Dari daftar akan jelas manipulasi apa yang dilakukan dengan real estat. Jika Anda menemukan perselisihan dalam sejarah apartemen, perhatikan berapa tahun telah berlalu sejak mereka muncul. Hukum Rusia menetapkan undang-undang pembatasan tiga tahun untuk membatalkan transaksi. Jika batas waktu telah lewat, pemilik sebelumnya tidak dapat mengajukan klaim meter persegi. Membeli apartemen "kontroversial" sebelum berakhirnya periode ini berbahaya, bahkan jika penjual menunjukkan kepada pembeli keputusan pengadilan yang menegaskan haknya. Penipu sangat pandai memalsukan dokumen seperti itu: tidak seperti sertifikat kepemilikan, perintah pengadilan dicetak pada printer biasa.

Jangan lupa - hanya ekstrak segar dari USRR yang bernilai. Jika penjual mencoba menyajikan dokumen dari tahun lalu, tidak masuk akal untuk menganalisisnya - selama ini data dapat berubah berkali-kali. Yang terbaik adalah memesan ekstrak di situs web Rosreestr www ..

Informasi penting lainnya yang dapat diminta dari Rosreestr adalah tujuan dari properti (ruang tamu atau bukan), alamat yang tepat dan pengaturan grafis kamar. Pembeli dapat memverifikasi secara independen bahwa apartemen memiliki paspor kadaster. Ini sangat penting ketika membeli gedung baru kemarin - paspor mengonfirmasi bahwa Anda memiliki objek lengkap yang telah lulus penerimaan negara, dan bukan belum selesai. Selain itu, denah apartemen akan membantu calon pemilik rumah memastikan bahwa kamar mandi, dapur, dan dinding penahan beban ada di tempatnya.

Apa yang harus diwaspadai - tanda-tanda penipuan perumahan

Masalah yang jelas dengan apartemen, seperti penyitaan atau inkonsistensi informasi tentang pemilik dengan data Rosreestr, akan segera menarik perhatian pembeli ketika mereka berkenalan dengan ekstrak. Namun, agen penjual profesional mengidentifikasi sejumlah tanda lain yang mengisyaratkan kemungkinan penipuan real estat.

Pembeli harus waspada:

Kemauan yang meragukan
Jika apartemen itu diwariskan atau disumbangkan ke penjual oleh orang luar (bukan kerabat) dan dijual dengan tergesa-gesa, kemungkinan ini adalah skema penipuan. Dalam tiga tahun ke depan, pemilik sah dapat muncul dan menuntut pengembalian perumahan melalui pengadilan.

Apartemen berpindah tangan

Anda harus waspada jika properti telah berganti pemilik beberapa kali dalam waktu singkat. Pertama, masalahnya mungkin ada di apartemen itu sendiri - beberapa fitur eksploitasi yang membuat kehidupan di dinding ini tak tertahankan. Kedua, dengan cara ini, scammers sering "mencuci" meter persegi yang mereka miliki dengan cara kriminal.

Perilaku penjual yang aneh

Kejutan yang sangat tidak menyenangkan dikaitkan dengan kemungkinan "ketidakmampuan" penjual. Jika pemilik berperilaku tidak tepat atau mencoba menjual perumahan secepat mungkin dengan harga yang sangat rendah, ini dapat berubah menjadi masalah. Anda juga harus waspada jika pemiliknya adalah orang yang sangat tua, dan makelar mengontrol kesepakatan - tanpa partisipasi kerabat. Selanjutnya, anggota keluarga dapat mengakui pemilik sebelumnya sebagai tidak kompeten dan mencoba untuk membatalkan transaksi, mereka memiliki hak tersebut berdasarkan Pasal 177 KUH Perdata. Lebih bijaksana bagi pembeli untuk bermain aman dan mencari apartemen lain daripada menjadi korban drama keluarga.

Latihan menunjukkan: mengingat realitas penegakan hukum dan sistem peradilan Rusia, pembeli harus sangat berhati-hati pada tahap memilih apartemen, dengan hati-hati memastikan dan memeriksa ulang semuanya. Dalam kasus kesulitan yang tidak terduga, akan sangat sulit untuk mengembalikan uang, dan tidak ada yang pasti akan mengganti waktu dan saraf. Jika Anda tetap menjadi korban penipu, segera ajukan aplikasi ke kantor kejaksaan. Ini dapat dilakukan sendiri, tetapi lebih baik mencari pengacara yang memenuhi syarat - ini akan meningkatkan peluang keberhasilan.
Pengarang: Daria Sergeeva

Ada banyak risiko, dan karena itu diinginkan bagi pembeli untuk mengetahui cara memeriksa sendiri "kebersihan" apartemen saat membeli. Hal utama adalah menghindari informasi utama, risiko terbesar, yang berisi artikel ini. Pertama-tama, diperlukan untuk mengecualikan kemungkinan kontestasi transaksi dan hak atas apartemen, dan oleh karena itu rekomendasi tentang cara memeriksa sendiri "kebersihan" apartemen saat membeli akan disampaikan dengan cara yang paling terperinci.

Langkah pertama

Yang pertama adalah keaslian dokumen yang disediakan penjual untuk ditinjau. Ini harus diperiksa dengan sangat hati-hati, jika tidak, klaim atas ruang hidup dari pihak ketiga yang sepenuhnya ini kemudian dapat ditemukan. Di sini perlu untuk mempertimbangkan bahwa ada banyak situasi dengan dokumen yang menyertai pembelian perumahan, dan sangat sulit untuk memberikan resep tunggal mengenai masalah hukum tentang cara memeriksa "kebersihan" apartemen saat membeli milikmu. Namun, Anda perlu mengamankan transaksi secara maksimal, dan oleh karena itu lebih baik mengambil semua langkah yang disarankan untuk memeriksa dokumen. Tentu saja, perlu untuk memeriksa "kemurnian" hukum tanpa melampaui batas kewajaran, tetapi informasi maksimum tidak hanya harus diterima, tetapi juga dievaluasi, dan itu harus menyangkut apartemen itu sendiri dan semua orang yang terlibat dalam properti dan propertinya. status.

Tentu saja, akan jauh lebih mudah untuk beralih ke pengacara profesional, tetapi kita dihadapkan pada pertanyaan lain: bagaimana cara memeriksa "kebersihan" apartemen saat membelinya sendiri? Pada prinsipnya, ini wajar, meski lebih merepotkan. Selain itu, bantuan seorang profesional hanya dapat meningkatkan keandalan transaksi, tetapi tidak dapat menjamin keberhasilan seratus persen. Dalam kasus ekstrim, Anda dapat mengasuransikan judul jika masih ada kekhawatiran. Perusahaan asuransi biasanya cukup bersedia untuk bertemu.

Bangunan baru dan "sekunder"

Dan dalam hal ini, ketika rumah dibeli di gedung baru, verifikasi dokumen harus menyeluruh, meskipun penjualan ini dari pengembang. Perumahan sekunder, tentu saja, akan membutuhkan banyak upaya, karena bangunan baru tidak memiliki sejarah pendaftaran, ekstraksi, dan perubahan pemilik yang begitu kaya. Tetapi bahkan di sini, bahkan setelah pemeriksaan menyeluruh terhadap "kemurnian" hukum real estat, yang dibuat sesuai dengan semua aturan, kemungkinan perampasan apartemen yang dibeli tetap ada. Jika penjual dapat membuktikan bahwa haknya selama pembelian dilanggar, misalnya. Tetapi jika perumahan sekunder dibeli, pembongkaran akan terjadi tidak hanya dengan penjual, tetapi juga dengan pemilik, yang memiliki apartemen ini sebelumnya. Anda mungkin harus melalui serangkaian proses pengadilan. Butuh waktu lama dan sulit untuk memeriksa "kemurnian" hukum ketika membeli apartemen di pasar sekunder: ini adalah keaslian semua dokumen, ini adalah penilaian status hukum real estat, ini adalah analisis kemungkinan risiko yang terkait dengan pembelian ini.

Dokumen-dokumen

"Kemurnian" hukum apartemen dapat diperiksa dengan mengamankan transaksi sebanyak mungkin saat membeli real estat apa pun. Dokumen-dokumen berikut harus diminta dari penjual.

Yang terbaik adalah mulai membiasakan diri dengan dokumentasi hukum, serta yang menyertainya: kontrak untuk jual beli atau warisan, sumbangan, privatisasi, dan sejenisnya.
Langkah kedua adalah mempelajari ekstrak USRR. Ini berisi semua informasi tentang setiap transaksi dengan properti ini.
Langkah ketiga adalah ekstrak dari buku rumah untuk memastikan bahwa tidak ada penyewa terdaftar di ruang hidup ini. Ekstrak semacam itu dapat dipesan di pusat multifungsi mana pun. Dokumen tersebut harus menunjukkan bahwa semua orang yang sebelumnya tinggal di apartemen ini telah dibatalkan pendaftarannya.
Bantuan - juga dari MFC - akan menjawab pertanyaan tentang cara memeriksa hutang saat membeli apartemen, karena keberadaan hutang utilitas ditunjukkan di sana.
Diperlukan sertifikat dari penjual dari apotik neuropsikiatri dan narkologi.

rincian

Bagaimana cara memeriksa apakah ada penangkapan untuk apartemen? Dari ekstrak EGRP. Dikatakan, jika itu pernyataan sederhana, apakah penjual adalah pemiliknya. Dan dalam versi ekstrak yang diperluas, ada seluruh sejarah apartemen ini dari entri pertama di USRR. Ini menunjukkan siapa pemiliknya sebelumnya dan seberapa sering itu dijual. Namun, seseorang tidak dapat membatasi diri pada pernyataan ini. Bagaimana cara memeriksa apakah sebuah apartemen digadaikan pada saat pembelian? Seringkali, perumahan dijual melalui proxy, dan oleh karena itu pemiliknya praktis tidak ikut serta dalam transaksi tersebut. Ini adalah situasi yang sangat berisiko. Cukup sering, dokumen semacam itu diperoleh secara tidak jujur.

Oleh karena itu, yang perlu dicermati terlebih dahulu saat membeli apartemen adalah dokumen pemilik langsung rumah tersebut. Untuk melakukan ini, Anda perlu meminta kontak orang tepercaya dan menghubungi pemiliknya untuk memastikan bahwa apartemen itu dijual. Selanjutnya, Anda perlu memeriksa kolom "Beban" di ekstrak USRR, yang berisi informasi mengenai status apartemen - apakah itu dijaminkan. Jika properti itu dijual segera setelah warisan, lebih baik tidak membelinya. Dalam waktu tiga tahun, ahli waris baru mungkin muncul yang akan menantang kesepakatan ini di pengadilan. Juga, menurut versi perpanjangan sertifikat USRR, dapat ditetapkan bahwa, misalnya, hipotek untuk apartemen ini belum dibayar sampai akhir.

Apa yang harus diperhatikan secara khusus?

Hal pertama yang harus dilihat adalah harga. Jika apartemen serupa dijual lebih mahal, ini akan sangat mengkhawatirkan, dan hanya dengan minat besar pada properti ini, Anda dapat terus memeriksa "kebersihannya" secara hukum, dan melakukan ini jauh lebih hati-hati daripada yang diperkirakan sebelumnya. Penjual perlu ditanya dengan cermat dan mencari detail: tidak hanya siapa pemilik apartemen ini, tetapi juga kapan, bagaimana dan dari siapa dibeli, mengapa dijual lagi, apakah apartemen itu terlibat dalam proses pengadilan. Kemudian periksa apa yang tertulis di dokumen. Dari sini akan menjadi jelas seberapa jujur penjualnya, karena Anda harus berurusan dengannya sebagai rekanan. Dan bagaimana cara memeriksa penjual apartemen saat membeli sebaliknya?

Pastikan untuk memeriksa paspornya dan dokumen lain yang berkaitan dengan apartemen dengan hati-hati: atas dasar properti itu didaftarkan, di mana, ketika sertifikat diterima, mendaftarkan hak untuk itu. Pastikan untuk mengambil salinan untuk pemeriksaan ulang, tetapi periksa dokumen asli untuk keberadaan segel, tanda tangan, tanda air, dan segala sesuatu yang terkait dengan dokumen pemerintah. Juga pastikan untuk membandingkan salinan dengan aslinya. Mereka mungkin mengirimkan dokumen yang sama sekali berbeda. Informasi yang disajikan di atas kertas harus sesuai dengan cerita lisan penjual. Bagaimana cara memeriksa ahli waris saat membeli apartemen? Tidak mungkin. Yang terbaik adalah membelinya ketika hak itu disetujui setelah tiga tahun sejak tanggal warisan. Bagaimana cara memeriksa apartemen sebelum membeli melalui Rosreestr? Dikatakan di atas bahwa di MFC Anda dapat memesan dan menerima dokumen apa pun yang terkait dengan real estat.

Informasi lebih lanjut

Sebelum menerima dan memeriksa dokumen, baik uang muka maupun deposit tidak dapat ditransfer ke penjual, karena pemilik sebelumnya dapat menyimpan sertifikat dan kontrak asli, bahkan setelah menjual apartemen ini. Sangat penting untuk mengetahui secara didokumentasikan apakah penjual memiliki warga negara tanggungan, anak di bawah umur, apakah penjual sekarang sudah menikah dan apakah dia sudah menikah pada saat dia membeli apartemen ini, dan yang paling penting, apakah dia bertindak secara pribadi, atau melalui wali amanat.

Tanpa berbicara dengan pemilik secara pribadi, tidak mungkin untuk membuat kesepakatan. Lebih baik membuat kontrak dengan pemilik, dan bukan dengan wali. Sejumlah besar transaksi palsu disimpulkan dengan dalih bahwa pemiliknya tidak ada: di kota lain, di negara lain, dan seterusnya. Surat kuasa mungkin palsu. Jika wali tidak ingin menunjukkan kepada pembeli pemilik apartemen, ini harus mencurigakan, dan alasannya di sini sama sekali tidak relevan. Notaris yang menerbitkannya juga tidak mungkin dapat memverifikasi keaslian surat kuasa, karena notaris tidak menanggapi permintaan tersebut.

Otoritas perwalian dan sertifikat kapasitas hukum

Jika anak-anak kecil terdaftar di apartemen untuk dijual, persetujuan tertulis dari otoritas perwalian harus diperlukan, jika tidak, transaksi tidak dapat diselesaikan. Jika penjual itu sendiri dinyatakan secara resmi tidak cakap, urusannya dipercayakan kepada wali, dan hanya kepada orang yang ditunjuk oleh otoritas perwalian. Dari dokumen, Anda perlu memeriksa keputusan pengadilan tentang masalah pertama (tentang ketidakmampuan) dan pada masalah kedua (tentang penunjukan wali). Dan untuk melakukan transaksi itu sendiri, perlu untuk mendapatkan persetujuan dari otoritas perwalian. Risiko dari rencana kesepakatan semacam itu sangat besar sehingga paling sering pembeli menolak untuk membeli perumahan seperti itu.

Tetapi masalah yang lebih besar adalah situasi ketika penjual tidak diakui sebagai tidak kompeten, tetapi terus-menerus atau kadang-kadang dalam keadaan tidak mampu untuk memahami arti dari tindakannya sendiri (definisi ini diturunkan oleh hukum). Cukup sulit untuk menghitung keadaan ini dengan mata bahkan dengan pertemuan pribadi yang berulang. Karena itu, untuk berjaga-jaga, Anda perlu meminta surat keterangan dari psikiater, tertanggal hari transaksi. Solusinya mungkin juga mengundang teman psikiater untuk membuat kesepakatan sebagai kerabat atau teman. Namun, tidak realistis untuk mengamankan kesepakatan seperti itu dari semua kasus buruk. Bahkan menyimpulkan kesepakatan dengan notaris, keberhasilan penuh dari perusahaan ini mungkin tidak tercapai. Oleh karena itu, lebih baik untuk meninggalkan perusahaan yang meragukan, karena saat ini pasokan real estat hampir tiga kali lebih tinggi daripada permintaan.

Di situs web resmi

Anda harus pergi ke situs web resmi pengadilan distrik tempat perumahan ini berada, dan ketik pencarian nama penjual dan pendahulunya - pemilik apartemen. Prinsip yang sama berlaku jika Anda perlu memeriksa apakah penjual dan pasangannya memiliki kasus di pengadilan, dan jika demikian, yang mana. Yang utama adalah apakah perkawinan itu bubar dan apakah harta itu dibagi-bagi, apakah pemiliknya diakui tidak mampu. Yang terakhir diperiksa di tempat pendaftaran, sehingga paspor penjual harus dipelajari dengan sangat hati-hati, dan kemudian pergi ke situs web pengadilan tempat orang ini terdaftar atau terdaftar.

Sayangnya, sistem peradilan belum diatur sehingga Anda dapat menemukan semua ini dalam beberapa klik. Pengadilan arbitrase juga memiliki database resmi. Di sana Anda perlu menentukan apakah penjual telah dinyatakan pailit. Jika ya, maka ini harus tercermin di pengadilan arbitrase kota tempat ia terdaftar. Melalui basis data resmi terbuka dari proses penegakan online, Anda perlu mengetahui apakah pemilik apartemen atau pasangannya adalah debitur dan apakah sebuah kasus telah diajukan terhadap warga negara ini.

Menurut pernyataan dan referensi

Menurut kartu pemilik, yaitu, kutipan dari daftar rumah, perlu untuk menetapkan siapa yang terdaftar di apartemen ini, termasuk (dan terutama) mereka yang tidak tinggal di sana. Tagihan utilitas juga harus diserahkan. Pilihan ideal ketika tidak ada yang terdaftar di apartemen, tetapi ini tidak selalu terjadi. Jika ada orang yang terdaftar di apartemen, perlu untuk menunjukkan dalam kontrak periode di mana mereka akan dihapus dari daftar pendaftaran. Mereka yang terdaftar di perumahan ini, tetapi tidak tinggal di sana, harus menunjukkan kewajiban notaris untuk membatalkan pendaftaran sebelum tanggal tertentu.

Lebih baik menulis yang terakhir dari apartemen sebelum transaksi selesai, jika tidak, Anda dapat tinggal di apartemen yang dibeli dengan "isian". Di pengadilan, kasus-kasus yang melibatkan tuntutan penggusuran seringkali kalah, karena banyak mengandung nuansa yang tidak menyenangkan. Persetujuan yang diaktakan untuk transaksi juga diperlukan untuk pemilik yang terdaftar dalam pernikahan, yang menyatakan bahwa pasangannya tidak menentang penjualan ruang hidup ini. Ini dilakukan tanpa gagal jika apartemen itu dibeli selama pernikahan, dan pada saat penjualan, pernikahan itu dibubarkan. Dokumen tambahan tidak diperlukan hanya dalam kasus di mana apartemen diterima sebagai hadiah, sebagai warisan (lebih dari tiga tahun yang lalu!), Diprivatisasi. Itu tentang semua hal paling mendasar yang perlu Anda periksa saat membeli apartemen. Setelah menerima semua informasi yang banyak ini, paket dokumen dipelajari dan dianalisis dengan cermat.

Status resmi

Pertama-tama, perlu untuk menilai status hukum apartemen ini: bagaimana dan atas dasar apa yang diperoleh oleh pemilik saat ini, kapan itu terjadi. Jika tiga tahun belum berlalu sejak akuisisi, maka dua masalah muncul. Undang-undang pembatasan belum berakhir, yaitu kesepakatan untuk membeli apartemen masih dapat ditentang oleh pemilik sebelumnya. Untuk meminimalkan pajak, penjual mungkin meminta Anda untuk menunjukkan biaya apartemen yang lebih rendah dalam dokumen. Lebih baik tidak setuju, karena jika transaksi ini dinyatakan tidak sah, penjual tidak akan mengembalikan jumlah penuh, tetapi hanya mengembalikan yang tercantum dalam kontrak.

Alasan yang paling tidak dapat diandalkan untuk memperoleh apartemen oleh pemiliknya adalah untuk mewarisinya, terutama jika periode tiga tahun untuk menerimanya belum berakhir. Jika ahli waris baru muncul di pengadilan lebih lambat dari periode ini, maka risiko pembeli akan berkurang secara signifikan. Jika apartemen sering dijual dan dibeli dalam waktu singkat, ini adalah tanda penipuan yang paling jelas. Lebih baik segera mencari opsi pembelian lain, karena sekarang praktis tidak ada masalah dengan ini. Semakin banyak penjualan dan pembelian apartemen, semakin buruk sejarah hukumnya. Jika keinginan untuk membeli ruang hidup khusus ini benar-benar besar, maka Anda perlu memeriksa tidak hanya penjual terakhir, tetapi juga pasangan dan semua pemilik sebelumnya setidaknya selama lima tahun terakhir.

Pembeli dapat memperoleh sebagian besar informasi tentang apartemen yang dibeli dari beberapa dokumen yang harus diminta dari penjual. Biarkan kami membahasnya secara terperinci dan memberi tahu Anda nuansa apa yang perlu Anda perhatikan secara khusus.

Dokumen utama

Dokumen utama yang menegaskan hak untuk memiliki dan membuang objek real estat adalah sertifikat pendaftaran kepemilikan. Memeriksa kebersihan apartemen harus dimulai dengan mempelajari dokumen ini, karena berisi banyak informasi berguna tentang objek tersebut.

Pertama-tama, Anda harus memperhatikan tanggal penerbitan sertifikat. Jika diterima baru-baru ini, perlu untuk mencari tahu mengapa pemilik memutuskan untuk menjual propertinya. Adalah logis bahwa tidak mungkin mereka akan segera menyingkirkan benda cair dan tanpa alasan khusus. Dan ketika penjual tidak dapat menjelaskan alasan tindakannya, ada alasan untuk waspada.

Sertifikat pendaftaran kepemilikan selalu menunjukkan atas dasar apa itu dikeluarkan. Ini mungkin kontrak penjualan, sumbangan, privatisasi, sertifikat warisan, keputusan pengadilan atau otoritas eksekutif, dll.

Jika kepemilikan muncul berdasarkan perjanjian sumbangan atau berdasarkan sertifikat warisan, pastikan untuk menentukan apakah penjual adalah kerabat dari orang yang memberi atau meninggalkan properti sebagai warisan. Jika tidak, cari tahu mengapa pemilik apartemen saat ini memutuskan untuk menjualnya. Mungkin orang tersebut takut sanak saudara pemilik sebelumnya akan menggugat keabsahan perjanjian hibah atau warisan.

Dasar munculnya kepemilikan apartemen yang dibeli oleh penjual pada tahap konstruksi biasanya adalah sertifikat pembayaran penuh bagian dalam koperasi perumahan atau perjanjian penyertaan modal (tergantung pada skema untuk memperoleh apartemen dari pengembang) . Dalam hal ini, pastikan untuk mengetahui apakah penjual sudah menikah pada saat penutupan kontrak. Lagi pula, apartemen itu adalah milik bersama, dan persetujuan notaris dari pasangan kedua untuk dijual akan diperlukan. Dokumen ini diperlukan terlepas dari siapa pemilik apartemen yang dijual - satu pasangan atau keduanya.

Siapa kepala di rumah ini?

Penting untuk memeriksa apakah jumlah pemilik sesuai dengan nomor yang terdaftar. Idealnya, semua penyewa yang terdaftar harus dicabut pendaftarannya sebelum mengadakan perjanjian jual beli. Ingatlah bahwa orang yang tidak memiliki bagian dalam hak milik, tetapi terdaftar di apartemen, dalam beberapa kasus mempertahankan hak untuk tinggal di dalamnya. Misalnya, warga negara yang secara hukum tidak mengambil bagian dalam privatisasi apartemen berhak untuk menggunakan tempat ini tanpa batas waktu.

Pastikan untuk memeriksa apakah anak di bawah umur terdaftar di apartemen. Di bawah undang-undang saat ini, adalah mungkin untuk menjual "apartemen dengan seorang anak", jika dia bukan pemiliknya, tanpa persetujuan dari otoritas perwalian dan perwalian. Namun, menurut para ahli, jika di kemudian hari ternyata anak tersebut tidak memiliki tempat tinggal, maka transaksi penjualan apartemen tersebut dapat dinyatakan tidak sah.

Penawaran dan dinding

Dokumen selanjutnya untuk studi rinci adalah kutipan dari Daftar Hak Negara Terpadu (EGRP). Ekstrak berisi informasi tentang semua pemilik apartemen dan, yang paling penting, sitaan yang berlaku untuk real estat. Dari dokumen tersebut, Anda dapat mengetahui apakah objek tersebut dijaminkan, apakah sedang ditahan, apakah persyaratan hukum telah diajukan. Versi ekstensi dari ekstrak dari USRR (hanya pemilik yang dapat memesannya) mengatakan berapa banyak pemilik apartemen telah berubah dan dokumen apa yang menjadi dasar untuk transfer hak yang relevan.

Kami melanjutkan ke langkah berikutnya - memeriksa paspor teknis. Dari situ Anda dapat mengetahui apakah pembangunan kembali dilakukan di apartemen dan apakah mereka disetujui dengan benar. Dari sudut pandang hukum, adanya pembangunan kembali ilegal tidak mencegah penjualan apartemen. Namun, jika sebagai akibat dari pembangunan kembali seperti itu, hak tetangga dilanggar atau, lebih buruk, dinding penahan beban rusak, pembeli akan menanggung semua tanggung jawab.

Masalah tidak dapat dihindari dalam hal membeli objek dengan batas yang berubah. Misalnya, penjual menggabungkan dua apartemen tetangga, tetapi tidak melegalkan pembangunan kembali tersebut. Tidak ada yang akan menghentikan Anda dari membeli perumahan ini, tetapi Rosreestr akan menolak untuk mendaftarkan kepemilikan pemilik baru, dengan alasan perubahan properti, yang batas-batasnya tidak diperhitungkan dalam Kadaster Real Estat Negara Bagian.

Tentang jaminan

Tugas Anda sebagai pembeli masa depan adalah memeriksa secara menyeluruh kebersihan hukum apartemen. Dan hanya setelah itu menandatangani kontrak penjualan. Sebuah pemeriksaan menyeluruh dari informasi yang terkandung dalam dokumen di atas memungkinkan Anda untuk memastikan terhadap sebagian besar risiko yang terkait dengan membeli rumah.

Tentu saja, yang terbaik adalah mempelajari semua makalah secara profesional - misalnya, seorang pengacara dengan praktik peradilan yang kaya di bidang real estat perumahan.

Namun, menurut beberapa ahli, tidak ada yang akan memberi Anda jaminan mutlak kemurnian transaksi, terutama ketika membeli "apartemen dengan sejarah" di pasar perumahan sekunder. Jadi, sedikit pun keraguan tentang kemurnian hukum objek, saran terbaik adalah memastikan risiko kehilangan kepemilikan.

Teks: Sergey Bardin Foto: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Evelina Bilkis Kampus: Vladislav Kungurov

Membeli apartemen adalah bisnis yang sangat serius dan bertanggung jawab. Paling sering, pembeli mempercayai pelaksanaan dokumen kepada spesialis dan pengacara yang berpengalaman, karena mereka lebih kompeten dalam hal ini. Tetapi layanan dari spesialis semacam itu tidak murah, dan tidak ada yang menjamin kejujuran mereka. Jika diputuskan untuk membeli apartemen tanpa perantara (bagaimanapun juga, Anda dapat menghemat banyak uang), maka Anda perlu mempelajari sisi hukum dari masalah ini dan secara mandiri memeriksa kebersihan apartemen.

Konten halaman

Cara memeriksa kemurnian hukum apartemen

Periksa dokumen untuk keaslian, kebenaran eksekusi.
Periksa penjual (kejujuran, kewarasan).
Periksa apakah ada pelamar lain yang sah untuk sebuah apartemen (pasangan, anak-anak, ahli waris, orang yang diberhentikan sementara).
Periksa objek pembelian itu sendiri (apakah ada pembangunan kembali ilegal, apakah rumah itu akan dibongkar, dan sebagainya).
Periksa apartemen untuk pembebanan.
Periksa apartemen untuk tagihan listrik.
Periksa sejarah apartemen (berapa kali dijual dan mengapa).

Mengapa memeriksa kebersihan hukum apartemen

Sepintas, saat menandatangani kesepakatan, sepertinya semuanya beres. Dokumen ada, dieksekusi seperti yang diharapkan, uang telah ditransfer, surat-surat telah ditandatangani, dan sekarang Anda adalah pemilik apartemen, dan tidak ada dan tidak ada yang mengancam Anda. Namun, ada kalanya apartemen yang Anda beli dibawa pergi ke pengadilan, dan tidak ada yang mengembalikan uangnya kepada Anda. Ini dimungkinkan ketika pengadilan memutuskan bahwa transaksi itu ilegal dan membatalkannya. Untuk menghindari masalah seperti itu, Anda perlu mengetahui dalam situasi apa pengadilan dapat membatalkan transaksi Anda.

Jika penjual mewarisi apartemen, ahli waris lain yang memiliki hak untuk itu mungkin tiba-tiba muncul dan menantang hak mereka di pengadilan.
Jika penjualnya diakui gila, terdaftar di apotik psikiatri atau narkologi, maka transaksi tersebut dinyatakan tidak sah dan kehilangan kekuatan hukumnya.
Saat menjual apartemen dengan kuasa, surat kuasa dapat dicabut sewaktu-waktu. Faktanya, ternyata Anda membuat kesepakatan dengan wali amanat yang tidak memiliki hak untuk menjual apartemen. Dalam hal ini, hukum tidak akan berpihak pada Anda.
Jika kategori orang tertentu didaftarkan dan diberhentikan sementara di apartemen, maka mereka memiliki hak hukum untuk tinggal di dalamnya. Ini bisa berupa:
- orang-orang yang saat ini berada di tempat-tempat perampasan kemerdekaan;
- orang-orang yang saat ini bertugas di ketentaraan;
- orang yang sedang menjalani perawatan, misalnya, di apotik psikiatri;
- orang tua yang saat ini berada di panti jompo;
- anak-anak yang saat ini berada di panti asuhan.
Jika ada orang-orang seperti itu, maka setelah berakhirnya masa jabatan mereka memiliki hak untuk kembali dan mengajukan permohonan untuk tinggal di apartemen dengan alasan hukum.
Jika anak-anak berpartisipasi dalam kepemilikan bersama, maka mereka memiliki hak hukum untuk menuntut bagian mereka. Oleh karena itu, sangat penting bahwa ada dokumen yang mengkonfirmasi penolakan bagian kepemilikan. Misalnya, jika apartemen dibeli dengan modal bersalin, maka anak secara default berpartisipasi dalam kepemilikan bersama.
Orang lain mungkin mengajukan permohonan untuk apartemen. Misalnya suami istri, jika harta itu dibeli selama perkawinan. Properti dianggap umum dan dibagi dua selama perceraian, sehingga pasangan memiliki hak yang sama atas apartemen, kecuali jika opsi lain ditentukan dalam kontrak lain.
Jika anak-anak kecil terdaftar di apartemen, maka hukum selalu berpihak pada kepentingan mereka. Bahkan jika apartemen telah dijual, anak-anak akan memiliki hak hukum untuk tinggal di dalamnya.
Jika apartemen itu dijaminkan pada saat transaksi, maka pemberi pinjaman memiliki hak hukum untuk itu jika terjadi pelanggaran terhadap kondisi yang ditentukan dalam kontrak. Jika terjadi perselisihan, hukum tidak akan lagi berpihak pada Anda.
Jika apartemen itu dibebani (ditahan, dijaminkan, disewa, disewa), maka di masa depan transaksi dapat dinyatakan tidak sah atau orang lain dapat mengklaim untuk tinggal di dalamnya:
- jika apartemen itu disewa berdasarkan kontrak, maka penyewa memiliki hak untuk tinggal di dalamnya sampai akhir masa sewa, meskipun apartemen itu dijual;
- jika apartemen ditahan pada saat transaksi, transaksi batal. Anda dapat menjual suatu objek hanya setelah penangkapan dihapus darinya;
- jika pemilik saat ini telah mengadakan perjanjian sewa dengan pihak ketiga, maka setelah kematiannya, menurut hukum, apartemen menjadi milik penyewa, sehingga perjanjian Anda menjadi tidak valid.
Jika ada hutang pelayanan publik, itu tidak dibayar, dan momen ini terlewatkan dalam kontrak, maka semua kewajiban untuk membayar hutang diberikan kepada pemilik baru apartemen.
Jika pembangunan kembali yang tidak sah dilakukan di apartemen, dan kesepakatan itu ditandatangani, jika fakta ini ditemukan, pemilik baru akan membayar denda dan melegitimasi pembangunan kembali. Juga, pemilik baru mungkin diminta untuk mengembalikan apartemen ke keadaan semula, yang akan memerlukan biaya tambahan.

Sebenarnya, ada banyak kemungkinan situasi. Untuk melindungi diri Anda dari konsekuensi yang tidak menyenangkan, saat membeli apartemen sendiri, Anda harus hati-hati memeriksa kemurnian transaksi.

Dokumen apa yang harus diperiksa saat membeli apartemen

Untuk menghindari situasi di atas, sebelum membeli apartemen di pasar sekunder, Anda perlu memeriksa semuanya secara kompeten dan komprehensif. Yaitu:

1. Periksa sertifikat pendaftaran kepemilikan apartemen.

Apa yang dapat Anda temukan:

Berapa kali sertifikat telah dikeluarkan kepada pemilik saat ini, alasannya mungkin karena hilangnya sertifikat sebelumnya, pelunasan hipotek, dan sebagainya.
Dokumen tersebut merupakan dasar pendaftaran hak milik, dasar kepemilikan rumah susun dapat berupa akad jual beli, hibah, tukar menukar, privatisasi, sertifikat warisan, putusan pengadilan, dan sebagainya. Tergantung pada dasarnya, pemeriksaan lebih lanjut dari apartemen untuk kebersihan dilakukan pada saat pembelian.
Detail penjual: nama lengkap, detail paspor Saat memeriksa, Anda dapat mengetahui apakah penjual sudah menikah atau bercerai.
- jika penjual sudah menikah, Anda harus mendapatkan persetujuan tertulis dari pasangan untuk menjual properti;
- jika penjual sebelumnya sudah menikah, Anda perlu mencari tahu apakah apartemen itu dibeli pada saat itu. Jika apartemen dibeli selama pernikahan, maka properti itu diakui sebagai milik bersama, dan pasangan kedua memiliki hak hukum untuk mengklaim setengahnya. Dalam hal ini, perlu untuk mendapatkan pengabaian kepemilikan tertulis dari pasangan kedua.
Berapa banyak pemilik apartemen. Jika ada beberapa pemilik, maka setiap orang harus terlibat dalam transaksi.
Nama objek hukum (yaitu status: apartemen, kamar, bangunan), alamat lokasi dan beberapa karakteristik.
Adanya pembebanan yang didaftarkan oleh undang-undang.

2. Periksa document-base untuk pendaftaran kepemilikan.

Apa yang dapat Anda temukan:

Atas dasar apa pemilik saat ini memperoleh kepemilikan apartemen: apakah dia membelinya, apakah dia menerimanya sebagai hadiah atau warisan, dan sebagainya. Berdasarkan informasi ini, Anda dapat memeriksa kemungkinan keberadaan pelamar lain yang sah untuk sebuah apartemen.
Fakta pendaftaran negara kontrak Penting untuk mempelajari kontrak itu sendiri, karena ini dapat menunjukkan alasan mengapa pemilik kehilangan hak atas properti. Misalnya, kontrak menetapkan bahwa pemilik baru harus membayar seluruh biaya apartemen pada tanggal tertentu. Dalam kasus pelanggaran kondisi ini, ia kehilangan hak kepemilikan. Mungkin Anda sedang dijual apartemen oleh orang yang sebenarnya kehilangan hak untuk memiliki apartemen dan tidak memiliki hak untuk menjualnya sama sekali.
Perhatikan tanggal mulai berlakunya perjanjian. Jika apartemen baru saja dibeli dan pemilik baru sudah menjualnya, ini akan mengingatkan Anda. Juga berhati-hatilah jika penjual baru saja menerima apartemen sebagai hadiah atau warisan dari orang yang bukan kerabatnya.

3. Periksa ekstrak dari USRR (daftar hak milik negara kesatuan).

Sebelum membeli, penting untuk memeriksa sejarah apartemen. Untuk melakukan ini, penjual perlu meminta ekstrak dari USRR, dari mana Anda dapat mengetahui transaksi apa dan kapan dilakukan sehubungan dengan objek yang dijual.